房价飙涨,谁在幕后充当推手

2016-03-22作者:崔林著编辑:郭超

空手套白狼!开发商一无是处却成为依靠垄断牟取暴利的怪胎

为什么每每提及开发商,大家都习惯将之妖魔化,好像他们个个都青面獠牙、血盆大口。其实也难怪人民群众对开发商横眉冷对,嗤之以鼻,他们的所作所为也的确达到了“千夫指”的“高度”。


在我国,开发商更像是一个“以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象”的怪胎——他们不设计房子,类似工作由设计院承担;他们不建造房子,施工的活儿早转给包工头完成;他们不销售房子,有更专业的营销团队日夜卖命;他们不管理房子,业主有事自然找物业公司处理;甚至跟房子相关的钱他们也懒得掏,无非是期房预售和拖欠施工款项!“十指不沾泥,鳞鳞居大厦”。宋代诗人梅尧臣提前给开发商定了性!


那么,这些“一无是处”的家伙到底会干什么呢?没错,他们最大的本领就是“空手套白狼”!从银行搞来了旁人贷不到的款,从政府手中搞到了旁人不许拿的地,所谓国民经济支柱的房地产业,有了这两样东风那还不万事大吉?难怪有人撰文犀利地指出“他们是迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”!


改革春风吹满地,三十年来中国还没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。在每年的胡润百富排行榜上,地产富豪都赫然名列前茅,数量更是连年占据半壁江山。按照他们自己的说法就是“承受的风险大,运作的资金多,赚上一点钱是应该的”,有或者“碰巧赶上了中国城市化和房地产商品化的高潮,天上掉下个大馅饼,想躲都躲不开,一切都是辛苦所得加幸运所得……”


可是在“中国十大暴利行业”中,房地产业始终都是卫冕冠军,而且暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五颗星。当前,全社会的平均利润率在10%上下徘徊并成下降之势,可是善于巧取豪夺的中国开发商们早已成了“先富起来的”那一部分,其竟然利润率高达百分之几十甚至几百,搞房地产胜过开金矿!要知道,世界房地产业的利润几乎都稳定在5%以内。


世界上的垄断形式大抵分三种:其一是技术型垄断,就是能干一些别人干不了;第二种是行业垄断,即外面的人进不来,里头的事我说了算;第三种是资源垄断,掌控住那些数量不多又不可再生的东西。由此看来,中国房地产行业的特殊性,让开发商身上多多少少都具备了垄断的本事。根据中国社科院投资与市场研究室的调查数据,在整个房地产产业链中,开发商攫取了90%的利润!!在更多时候,垄断也就代表了拥有涨价权!


为了最大限度地牟取暴利,提高房价自然是最直接的办法。可是凭空谈“垄断”,谁人甘愿乖乖就范?为了满足日益膨胀的贪婪欲望,开发商可谓使出浑身解数,他们将土地的稀缺性故意放大,而销售的真实情况却被刻意隐瞒。饥饿销售和囤积居奇就是其中使用最多的手段。


所谓的饥饿销售,就是开发商提前很长时间就把广告铺天盖地地投放出去,大肆动用美轮美奂的词藻来散播虚假信息,紧接着他们故意推迟开盘日期或者只拿出一小部分房源上市。例如,将50套房子依照位置、户型、楼层、朝向等指标分成若干档次,从差到好分批次出手,价格浮动更是显得游刃有余。这也是推动房价上涨的最直接因素。


至于囤积居奇,就是在掏空消费者的钱包之前,率先打起了心理战。许多楼盘前都出现了“人声鼎沸”“通宵排队”等供不应求热销的场景,这其实都是由开发商一手导演的闹剧——雇佣农民工排队,聘请老大妈签合同,甚至与中介联手“自买自卖”。一些不明真相的购房者眼看着“自己”的房子瞬间就被抢走,难免在冲动与盲从下受骗上当。这也就意味着,杜绝类似信息不对称性的产生,就可以防止价格的操纵,有效拉低房价。


地方政府把房地产当做摇钱树,为维持高房价与开发商结成"兄弟连"

高地价,高房价,难道这一切都是“市场这只无形的手”使然吗?很多人不禁要“刨根问底”一番。但是我们要知道,如此“二高”可以给地方政府带来巨额的土地出让费和诸多个环节的税收。国务院发展研究中心的调查表明,土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上,地方政府的“第二财政”的地位不可撼动。


随着房地产持续升温,房价不断上涨,利用土地出让获取经营收益,已经成为许多城市发展的重要方式。其中以“经营城市”的思路最为时尚、流行——先由政府牵头,包装出高新区、工业园等概念,再划拨其中的一块进行“招挂拍”,卖地所得用于当地开发。而经建设之后整块土地升值,带动周边地价上涨,政府又可以通过一样的行为获取更多的财政收入!如此这般“良性循环”,政府没花自己一分钱就实现了“万丈高楼平地起”的繁荣景象,岂不妙哉?而这种“经营城市”的模式,也成了很多地方领导引以为豪的宝贵经验。


要知道,土地作为公共资源,政府赚取的土地出让金实质上是老百姓的租金收入。理所应当要“取之于民,用之于民”,比如加大对轨道交通、绿化市政、医疗条件、教育设施等领域的建设和改善。早年间,浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值,这样的成功案例才值得学习、借鉴并发扬光大。但我们却经常遗憾地看到,许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的地方政府官员,反而沦落成奸商的帮凶和保护伞,由此还造就了不少贪官污吏……


在金融危机爆发期间,全国房地产市场随之进入“寒冬”。面对楼市量价齐跌的局面,地方政府的努力倒显得比开发商更为积极。尽管他们口口声声说“救房市不是为了救房价”,但在一系列“拯救大兵”的行动中却让我们看到了“兄弟连”的深情。他们深知一旦开发商过不了坎儿,自己这个“土地商”同样没好日子过。无论是遮遮掩掩也好,还是赤膊上阵也罢,说到底就是在为高房价“撑腰”,在为继续维持高房价“摇旗呐喊”。难怪有业内人士犀利批驳:“地方政府在向开发商出让土地和融资权的同时,也得到了相对应的回报。”


热钱压境嗜血成性 "有钱自远方来"未必是好事

自2003年以来,“热钱”一词在中国财经媒体上保持着极高的出镜率。尤其是随着《货币战争》等揭示阴谋论的经管类图书持续热销,使得许多普通百姓也逐渐明白了“有钱自远方来”未必都是好事。


所谓热钱,是指在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金,其特点就是利用最低风险,攫取最大利润。热钱与外资最本质的区别就在于,它极少进入实体经济的投资,而且缺乏长远性。外资的积极流入,无论是直接投资还是各种正当融资,都会给中外带来双赢的合作效果。但一股脑涌入股市和楼市等高利润行业的热钱,却往往会使当地的资产泡沫迅速膨胀,进而引发国家金融安全问题。


随着后金融危机时代的来临,全球资金的配置方向和规模正在发生深度的改变。如今种种迹象表明,一度如过江之鲫涌入中国的热钱,在经历金融危机的短暂停歇之后,又再度袭来。在连续两月持续向市场注资之后,香港金管局坦承,2009年至今共有逾5000亿港元热钱流入香港,其规模“前所未见、闻所未闻”。香港与内地一衣带水,国际热钱大量入港的真实目标无非是要在中国大捞一笔。


热钱到底有多少,显然是笔诡异的糊涂账。中国资本目前还没有完全实现可兑换,还没有完全开放,所以在中国的热钱很多情况下往往是披着合法的外衣,比如通过经常项目、FDI、个人等渠道流进来的。当然也有通过地下钱庄流进来的。它们或明修栈道,暗渡陈仓,或乔装改扮化整为零,总之,热钱一旦进入“诱惑区”,各种伪装便开始逐步褪去,裸露出资本逐利的原始本相。


热钱最拿手的本领就是无孔不入,外加套利“短平快”,“标杆效应”极其明显。所以,它们竭尽全力将房价越炒越高,与真实价值远远脱离,一旦价格泡沫破裂,热钱又往往率先抽干油水闻风而逃,进而使得当地房地产行业甚至整个国民经济长期陷入低迷。热钱的“狼性本色”在20世纪90年代之后可谓“战绩辉煌”——曾导致了日本不动产整体跌幅达到75%,导致了东南亚的金融危机,导致香港产生了数以万计的“百万负翁”。其作孽之深,危害之毒,令人发指。


然后,热钱还不会轻易停止疯狂逐利的脚步,它仍虎视眈眈地满世界游走。数据显示,韩国、新加坡等地房地产市场普遍上涨,巴西首都巴西利亚市楼市均价一年涨幅超过120%。曾在金融危机爆发后房价急剧下跌的香港,其住宅价格最近半年又开始急速攀升,基本已回升至前高点附近。而我国京、沪、惠等城市现房价格平均涨幅已超过三成,不少曾有购房打算的市民发现,仅仅半年自己就被高企的房价远远甩在了后面,永远丧失了买房的可能。


热钱进入中国市场后,首先要兑换成人民币,那么一下子哪有这么多人民币呢?只有一个办法就是让印钞机没日没夜的工作,然后用这笔钱来托住已是烫手山芋的房地产市场。当房地产价格因背离价值而向下波动时,通过托市再把它抬高,反复如此,给人的表象就是房产价格没有偏离价值。从而导致房价越涨越高。


也就是说,面临考验的不只有楼市,还有我国的外汇管理制度和金融制度,因为热钱的涌入严重削弱了我国目前固守的资本管制的有效性,扰乱了外汇市场秩序。我国房地产业风险高度集中于银行系统,而过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。别外,热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩,进一步推高资产价格。


而一旦美联储重新开始加息,热钱流向可能再度逆转;一旦热钱对中国房地产价格失去信心或早已满足了盆盈钵满的事实,在短瞬间抽走所有资金,就会刺破资产价格泡沫,给国内资产市场带来剧烈波动无疑是灾难性的。


对中国来说,完全掐断热钱的进出是不可能的,关键问题是在未来十年甚至数十年,如何控制好大量热钱的进出,有效地利用更多国际资本来促进本国经济的快速发展。


媒体和专家为利益助纣为虐 用谎言忽悠民众榨取血汗钱

你是否有过这样的困惑?无论是电视、报纸、杂志、广播等传统媒体,还是互联网、手机等新兴媒体,为什么每天都无一例外地对房地产信息“广而告之”一番?或是新盘资讯图文并重,或是专家观点声情并茂,虽然手法各有差别,但主旋律却大同小异地向往着“高音C”。


当然了,媒体和专家不等同于老师,肩负着“传道、授业、解惑”的职责,但报道的情况是否客观真实,陈述的观点是否有理有据,这恐怕要从道德范畴重新审视了。可在现实世界中,我们“很囧很被雷”,一些市场化的媒体和个别“向钱看”的专家,在推高房价过程中负有不可推卸的责任。


媒体应该是社会共有的资源,具有传播性、公共性、权威性、公信力的特点,同时它是政治、经济、文化的宣传载体。毫不夸张地说,媒体在一定程度上决定了我们的世界观和价值观,影响着民众对现实的了解和未来的判断。同样,专家之所以不同于寻常百姓,就是因为其有更为丰富与扎实的专业背景,以快刀斩乱麻之势,从纷繁芜杂的乱象中找到正确的方向;而并非以此作为昧心敛财的工具。还记得经济学家,诺贝尔奖获得者保罗•萨缪尔森慷慨陈词吗,“我的准则很简单,就是支持出于劣势的人们”。


媒体商业化之后,大众不但是传播对象,还成为了市场。据内部人士透露,在都市类媒体的广告收入中,房地产宣传部分至少占到四成。正所谓拿人家的手短,吃人家的嘴短,楼盘需要涨价,媒体就来帮忙。所以近年来,“媒体就是开发商的‘使唤丫头’”的呼声越来越高,当然,这“丑话”与“丑化”绝非空穴来风。


至于那些“无良专家”,则更让“不明真相的群众”唾弃。在大家需要指点迷津的时候,他们往往不知所云或者人云亦云,甚至轻率地宣布“必涨无疑”,明火执仗替开发商当起了“吹鼓手”。在误导公众这一环节上,他们比虚假宣传的媒体有过之而无不及。而他们中的很多人,通过金钱的热情介绍,开始了同开发商称兄道弟的“房托生涯”。多年的专业素养,让他们几乎是直接赤膊上阵跳到台前放言捍卫房价,呕心沥血地罗列着“房价继续上涨”的理由。    遥想当年,孟尝君门下一度非常时髦地豢养着“食客三千”,而其中那些有特殊才能的“鸡鸣狗盗”之徒,最终帮助他成就了伟大的事业。由于专家学者的身上闪着“专业与专长”的光辉,所以,在开发商眼中,专家的“食客”定位肯定要比“使唤丫头”高端许多。“国内不少专家学者早已成为经济实体的金钱附庸,不是本着经济学术原则毫无私心地去看待、处理问题,而是为了帮助达成某项愿望,凭借自己的地位和名声,不遗余力地攻关,摇旗呐喊”。郎咸平教授曾愤慨言道。    


由此,我们不难得出结论,为了从不断抬高的房价中攫取更多利润,一个庞大的房地产利益集团逐渐产生——开发商、一些专家学者、部分媒体“强强”联手,组成了一个利益链下衍生出来的“强话语链”!在传播与专业的掩护下,大行见利忘义甚至“忘法”之事。    


诚如一位业内人士所言,各种既得利益集团翩翩起舞,尽兴忽悠,而民众处于极度迷茫的状态!正是在这种信息极度不对称、极度缺失的局面下,民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程,他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱。用谎言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫……    


所以,这也就要求那些真心实意地购房者,在打开腰包付账之前必须练就一双“火眼金睛”,从“真实的谎言”中过滤出“消费指南”,毕竟,这年头赚钱不容易……


雪上加霜!民众追涨把买房看成是稳赚不赔的好买卖

小说《白鹿原》中的朱先生,常念叨一句劝诫世人不要利欲熏心的民谣,“房是招牌地是累,攒上银钱是催命鬼”。时至今日,无论是开发商还是老百姓,似乎都习惯了跟这句颇有哲理的话对着干。尤其是当看到比自己早买房的人赚了大钱,难免有种再回首是百年身的懊丧。


也难怪,从最近几年的走势来看,无论是买房还是“炒房”都是一个英明伟大的选择。尤其是那些在2006年之前,尚处于懵懂状态中的购房者,在一千零一夜之后就实现了从一小居到百万户的华丽转身——解放区的天是晴朗的天,早买房子的人们好喜欢!的确,他们有理由陶醉在此刻房价“日行一千,夜走八百”的飙涨之中。反观际遇截然相反的那群“倒霉蛋儿”,一时失足千古恨,错过了入市的最好时机,只好一路苦苦追赶着高房价的脚步,从日出到日暮,苦水满腹……


所以,当2009年地价再次上涨,城头变幻“地”王旗的消息被各大媒体爆炒之后,社会上很多人的心理防线被迅速击垮——今日天价地,明日天价房!这道理显然与“父母的后代是儿女”一样直白。趁着还能购得着,莫待暴涨当白痴。


一群羊在草地上左冲右撞,一旦有一头羊向前奔去,其他的羊也会不假思索地一哄而上,全然不顾前面有狼埋伏的危险。聪明的牧民就会训练一头羊,有意识地指引它奔向有水有草的地方,避开那些野狼出没之地或沼泽地,牧民叫它“头羊”。在楼市交易中,中国老百姓的这种“羊群效应”愈发明显。他们很容易为环境所影响,勇往直前不甘人后,还“由衷地”相互传递房价上涨的预测。


从表象上看,2009年岁末“楼市疯狂”的原因归咎于契税优惠政策年底到期,让之前一度持币观望的购房者按捺不住刺激,进而集体性地选择追涨。然而,透过表象我们看到,其实优惠政策终结只是引发抢购的一个导火索,更深层的原因在于人们对恶性通胀的担忧和投资方式的匮乏。


随着市场经济的逐步繁荣发展,那种涨价传闻刚刚出炉就哄抢酱油肥皂的年代早已经一去不复返了,取而代之的是广大居民对通货膨胀有了更深层次的理解。把钱存在银行里吗?太OUT了!可大众化的理财途径无非就是那几种——莫名其妙被套的股票,屡有“禽流感”爆发的“基金”,获利周期缓慢的债券,以及由专业又辛苦又风险重重的炒汇等等,也就剩下买房置地看上去是稳赚不赔的好买卖!


更为可怕的是,不断攀升的房价在刺激投资热情“井喷”的同时,也正逼迫着众多普通工薪阶层开始铤而走险。赚钱的速度永远也赶不上房价上涨的速度,要是现在不砸锅卖铁的话,恐怕日后卖血割肾也凑不够首付了!心理防线的崩溃,进一步引发更多的投资热情和购买需求,当房价走高的时候,会带动更多的人买房,导致房价继续增高;而房价增高,又会导致更多的人买房,而后来者势必接受更高的价格。所以“房价还会涨”这个“预言”就在自我实现中诞生了。随着恶性循环的往复,房价也被我们亲手推向了新高!


著名财经作家吴晓波在一个专栏文章里提到,“当信心失效的时候,恐惧将会成为生产力。”而面对楼市,这句话似乎可以调整为,“当理性不再的时候,恐慌将成为购买力”。


内容来源:搜狐网

作者崔林
出版武汉大学出版社
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