你以为你买到房你就赚啦,世界上最危险的资产就是房地产!

2016-08-19作者:[英]安德鲁·帕尔默 著;郭杰群,草沐 译编辑:谢爽

问问你自己2007年一2008年危机背后的真正原因是什么,答案并不是失控的金融魔法。银行体系被推到危机的边缘不仅仅发生在美国,还发生在其他许多国家,诸如西班牙、爱尔兰和英国等。这些国家的银行并非在疯狂地创新:欧洲证券化市场的进程远不及美国。如果你纵观最为严重地卷入金融危机的那些国家,其共同特征就是房地产。并且在一幕又一幕场景中所发现的金融工具就是其貌不扬的按揭贷款。实际上,金融业受难于创新太少,而不是太多,这可不可以是从近期金融史中所汲取的真正教训呢?



非常可能,住房业会在下一次大规模金融崩盘时被卷入进来。为什么会如此?一个原因是其庞大的规模。住房业吸收的财富比其他任何金融资产都多,在富裕国家肯定是这样。买房子无疑是大多数人生活中最大的交易。在房价顶峰的2006年,美国家庭持有的房地产总值为22.7万亿美元,房地产是美国家庭持有的单一最大资产(大大超过位居第二的养老金储备,后者为12.8万亿美元)。在2001年至2007年期间,美国的按揭贷款债务规模几乎增长了一倍,达到10.5万亿美元。而在英国,2012年所有的住宅地产总额略低于6万亿英镑,算起来(大致)每个英国人平摊96500英镑。从全球来看,《经济学人》的最新最佳估计是,富裕国家整体住宅地产价值大约是它们2010年GDP总和的126%。。不论确切的数字是什么,房地产是如此巨大的资产,以至于在资本充斥时,房地产可以吸纳大量资金,并且在出问题时,其影响也将非常严重。



房地产不仅规模巨大,而且还有一些特别危险的特征。房地产是一种凭借债务而欣欣向荣的资产。大部分人不会借钱买股票和债券,即使有人借钱买股票和债券,那其杠杆程度通常会在投资价值的一半左右。相反,在很多住房市场,买家常常借债达到房地产价值的90%,甚至更高。


按揭贷款的特别能力是使得本来负担不起的东西达到了大众力所能及的购买范围内。买房所涉及的资金规模太大,以至于人们只能把自己的钱当作权益部分:美国中等价位的房价大约在22万美元左右。债务使得人们能够填补缺口,这不仅仅是人们拥有的资金与他们所需资金之间的简单缺口,还是人们当前挣到的与他们在未来将要挣到的钱之间的缺口。



但是债务也是有风险的:第1债务是确定的义务,它并不屈伸以适应变化的环境;第二,债务放大了基础价值的波动:债务数额越大,麻烦的能量也就越大。设想你要买下一所价格为20万美元的房子,你支付了20%的首付款,即4万美元,然后你从银行借款16万美元。现在设想几年后你设法以22万美元的价格出售了该房子。在付清了你的16万美元贷款以及收回你的4万美元的最初定金后,你所赚的钱是2万美元。这就意味着你最初的保证金有可观的50%名义回报。


相当不错,但这远不及你支付更少的10%的首付款,即2万美元的保证金,并获得18万美元更大额的按揭贷款。现在当你卖掉这座房子时,你赚到的绝对金额同样是2万美元,但你这样做时并没有将你自己同样数额的资金置于风险之中。由于杠杆的魔力,你的保证金回报率陡然上升到了极好的100%。



不幸的是,正如越来越多的美国人已经发现的那样,杠杆可放大下降和上升的影响。在上文最初的例子中,一所20万美元的房子价格下降10%,仍然给更为谨慎的购房者留有2万美元,或这所房子的权益。他可以卖掉这所房子,还清债务,仍然可以拿到他最初保证金的50%。但在第二个例子中,同样价格的下跌则清除了全部首付款。当然,在危机之前的贷款急剧增长阶段,人们付出的首付经常远远低于10%。由于仅有很少量的自有资金来保护,并且在某些情况下连这也做不到,当房地产价格下降时,美国许多房主迅速堕人了负资产的境地。换句话说,他们欠银行的钱超过了自己房子的价值。


在其他金融资产上陷入困境是令人不快的,但至少可能调整所作出的反应。例如,当股价下跌时,借款人可以卖出一些股票以筹集维持局面所需要的资金。在房地产上没有等价做法:你不能决定卖出你多余的卧室并留下房子的其余部分。只有两个选择:继续偿还按揭贷款并期望房价再度上升,或者是摆脱按揭贷款。



另一个畏惧房地产的原因是其所揭示的行为缺陷。首先,房地产具有不同寻常的特征,它既是消费品,也是一种可以投资的资产。对于股票证书,你除了将它装到框里,就没有多少能做的事情。但是你既能够住在你的房子里,也能够靠你的房子赚钱。这种混合的动机对于金融稳定性可能是有毒的。如果住房像任何其他消费品,那价格上升应当最终会抑制需求。但由于住房也被看作是一种金融资产,更高的价格意味着一个买进信号。


此外,购房既是一种情绪化决策,也是一种金融决策。如果你的伴侣已经在心里想着如何重新装饰房子,那么她喋喋不休地讨论历史上的房价租金比就没有多大意义。对于中国的许多年轻男性来说,如果名下没有一套房子,找到伴侣的概率就不大了。这使得人们更有可能超价购房。



—些如天气般的易变因素也能影响人们的决策。在2012年的一篇论文中,四位经济学家研究了“预测偏差”——一种人们认定他们未来的品味与当前的品味相像的倾向。预测偏差理论提出,在天气暖和的时候,如果消费者看到房子带有游泳池,那么他们就将对这所房子给予更高的价值。但这却是不理性的:因为住在房子里的时间很长,经历寒潮和暖流,天气不应当影响价格。但是,带泳池房子的售价的的确确在夏天比相同房子在冬天要高出0.4%。


一旦房价开始上升,上升势头会迅速增强。住宅房地产的价格在局部是由最近的交易确定的。任何一所特定房子的价值,以及基于这所房子所能借款的金额,大体上是由附近类似房子的售价决定的。一次荒唐的出价可能导致许多人推高价格。当价格持续上升时,即使是理性的买家也会有动机进入市场。可以预计,随着时间的推移,当人们找到伴侣和有了孩子,人们所需要的住房空间也会不断扩大,早早买下以免受未来房价上涨而无法承受的风险是有一定道理的。



当价格开始上升时,另一种行为偏差开始起作用。“可得性启发法”(availability heuristic)描述了人们通过参考那些容易想到的例子来评估境况的倾向。雨果•本尼泰茨-席尔瓦(Hugo Benitez-Silva)、赛尔克•埃伦(Selck Eren)、弗兰克•海兰德(Frank Heiland)和赛尔吉•希门尼斯-马丁(Seigi Jimenez-Martin)2008年合著的一篇论文运用了健康与退休研究(Health and Retirement Study)的数据,将人们对自己房子的估值与卖房的实际成交价格进行了对比。健康与退休研究是一项针对年龄在50岁以上的美国人所进行的两年一次的调査。调査发现,房主平均高估他们的房屋价值达5%~10%。那些在经济繁荣时期买了房子的人往往在他们的估价中更为乐观,而那些在经济低迷时期买了房子的人则估价更为现实。



房地产也很容易受到一种被称为“货币幻觉”的偏见所影响,“货币幻觉”是指人们倾向于关注名义价格的变化,而不是把通货膨胀考虑在内的实际价值的变化。你买房时的房价与卖房时的房价差距可能听起来非常诱人,尤其是在两者间隔很长时间的情况下。在1975年年初英国平均房价是10388英镑;在2013年9月,尽管已经经历了20世纪90年代的住房低迷以及近期危机,但英国的平均房价已经暴涨到了170918英镑,涨幅超过1500%。



但是把这些数字变成实际价格,情况看起来就远没那么令人印象深刻了。经过通货膨胀调整后,1975年的10388英镑相当于今天的84340英镑,这意味着英国的平均房价在几乎40年的时期内仅仅上涨了大约100%。在其他国家的情况同样平淡无奇:从1900年至2010年的110年价格上涨记录显示,按实际价格计算,在美国、澳大利亚、法国和挪威等不同国家房价的年平均上涨率为1%。世界上持续时间最长的房价连续上涨发生在落座于阿姆斯特丹中心的绅士运河(Herengracht Canal)附近:1992年绅士运河附近的房地产的实际价格水平与其在1646年相同。确实在危机发生前不久的年份里,许多国家的实际价格出现了令人眩晕的暴涨,但那是例外,而不是惯例。


内容来源:书问

作者[英]安德鲁·帕尔默 著;郭杰群,草沐 译
出版中国人民大学出版社
定价55元
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