土地垄断是否是房价高的根本原因?

2016-08-30作者:刘文秀, 编著编辑:谢爽

我们已经习惯在各种教科书中用“地大物博”来称赞自己的国家,的确,在某些程度上这也是对我国国情真实的表达。但是,如果我们把土地延伸到住房领域的话,就会觉得“紧缩”才是最具有代表性的词语。


我国现在的房价是很不正常的,相对于我国的人均收人,房价已经达到了世界罕见的水平。房价飞涨的速度之快可以说让人瞠目结舌,而引起房价飞涨的最主要的两个字便是“垄断”。这一垄断主要包括商品房市场的垄断以及商品房土地市场的垄断。



一个国家的基本经济制度对于这个国家的经济发展有很大的影响,其中影响最大的就莫过于土地政策,我国的土地政策是以国家和集体为主的公有制,公民只有土地的使用权,而没有土地的所有权。


在这种经济情况下,国家拥有高度集中的分配土地资源的权力,国家规定和管制城乡土地的用途,建设用地绝大部分只能用国有土地。集体不可以购买国有土地,国家却可强制征用集体土地。这说明国家对土地资源的分配采取的是高度集中的严格管制,而事实上就相当于是政府垄断土地资源,这种高度集中和僵化的土地制度供给是极不适应经济发展和城市化的制度需求的,也正是导致房价持续上涨的根本原因。



有人曾经对我国的土地制度进行假设:如果我国的土地实行私有制的话,城市的土地会趋向市场化,很快就会有成千上万个土地供应者,这些土地供应者之间会形成相互竞争局面,在土地需求一定时,二者之间会形成一个供需平衡,此时会有一个相对稳定的土地价格。


在自由市场中,土地可以公开买卖,那么土地价格一旦上涨,必然导致两个结果。其一,土地供应量增加;其二,土地需求量下降。


但如果土地被垄断,情况则不一样。土地价格上涨,只会导致一个结果,就是土地需求量下降。很难导致土地供应量上升,甚至为了继续维持土地价格,土地的垄断方还会故意减少土地供应量。全国房价由于受土地供应垄断的影响,必然要高于土地可以自由买卖的市场价格。



在经济学中,人都是自私的,国家也是如此,当国家将土地垄断以后,它们当然也希望能够用土地换取更多的行政资金,而事实也确是如此。从1998年到2004年,我国城市土地购置面积年不均增长34%。而从2005年至今,平均增速就变成了负增长3%。相应的,城市房屋完工面积平均增速从“八三一大限”之前的19%,也下滑到了之后的8%。这导致的必然结果是,我国房价增长在2004年上了一个台阶,年不均涨幅从之前的5%上升到了之后的10%。


前些年,国家为了限制房价的飞涨,采取了限制房地产事业的发展策略。其中有一点就是限制新土地的供应,这一措施也确实达到了限制房地产发展规模的目的。但与此同时也产生了一个严重的后果,它使得土地价格飞涨,进而导致房价飞涨。国家如果想压低房价,唯一的办法就是,扩大城市新土地的供应,这样才能压低房价。



如今在大城市里,房价已经让大部分人望而却步了,需要房子的人已经没有能力买得起房子了。在小城市与县城,本来应该具有房价便宜这个重要优势,但是由于土地供应垄断,导致房价高于正常的自由市场价格。虽然大部分人能买起房子,但是却增加了人们的生活负担。


就像我们买东西一样,本来可以花5毛钱买到的东西,现在因为供应市场的垄断,供应产品的缺少,我们必须花1块钱才能买这个东西。供应市场的垄断其实就是物价飞涨5毛的主要原因。


像北上广这样的一线城市,土地供应量减少表现出来的还不仅是房屋供应增速的下滑,还有供应绝对量的明显收缩。以北京为例,从2000年开始,北京房屋完工面积逐年走高,并在2005年创出了一年完工3000万平方米的峰值。但从那之后,房屋完工面积就明显下降,近些年来都在1500万平方米上下徘徊。短短几年之间,房屋完工量就已差不多减半,房价又怎么会不涨呢!



需求量增大,但土地供应量却减少,这样的矛盾出现在我们面前就只有一个原因,那就是土地被垄断了。


本城市的居民当中有一部分人住不上自己的房子;本城市的居民要多掏一大部分的买房钱。这就是土地市场被垄断,房价上涨所带来的两个结果。所以说,想要遏制房价的飞速上涨,最根本的就是要破除土地市场的行政垄断。



如今我国的经济正在朝着一种多元化的方向发展,这不仅是经济主体的多元化,也是利益主体的多元化。因此有些虽然是明面上的改革,但却收不到预想的效果。上有政策,下有对策,这似乎已经成为人们应对所有事情的一条万能定律。2002年以来推出的土地“招、拍、挂”政策,只是形式上的市场化,虽有土地出让公开、透明,利于避免灰色交易和腐败之功效,但在我国土地产权不清、新增建设用地供给非市场化的大背景下,实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。一方面是大量的土地廉价划拨、出让;另一方面,与百姓生活密切相关的居住用地却只有“挂拍”一条路,且卖家只有政府一家。那么,这种市场格局之下拍出天价的土地就成了常态。



三十多年的改革经验不断地告诉我们,经济的发展一定要让市场在配置资源的时候发挥出最有效的作用。这就好比是电信市场,当市场中只有一家垄断企业时,老百姓需要花5000块钱才能安上一部电话,可是市场上出现了联通、网通、移动和铁通之后,竞争就使话费下降了很多。


因此,我们说,房市如果想要拥有一个合理的定价机制,必须首先解决土地市场的垄断问题,因为只有土地供应量放开了,建房子的土地多了,才能让房价真的降下来。


内容来源:书问

作者刘文秀
出版清华大学出版社
定价36元
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