未来二十年是否会“房崩”?

2017-03-22作者:时寒冰编辑:谢爽

在人口因素发生巨变的大背景下,在生产者人数下降的大转折下,在实体经济持续衰退、向外移民人口不断增加的情况下,中国的房价却一直在高速累积新的泡沫。


2013年,全国70个大中城市房价同比涨幅再创新高,只有温州一个城市出现下跌。涨幅最大的依然是一线城市。北京、上海、深圳和广州等一线城市的房价加速上涨,这几个城市的房价同比涨幅均超过20%;天津等31个二线城市的房价同比上涨8%~15%;唐山等35个三线城市同比上涨6%左右。这种上涨规律,正是笔者此前多次强调的中国房价的阶梯状特征。


在实体经济下滑的过程中,房价为何反而上涨呢?



针对这种现象,郎咸平教授曾经做过解释。他认为近年房价上升这么快,主要是由于制造业比较困难,很多企业家把应该投资在制造业的钱拿出来炒楼,进而大量的实体经济资金和避险资金流入到地产行业所致。


这一观点得到了证实。


最近几年,笔者担任复旦大学、北京大学总裁班的授课教师,经常跟企业家打交道,尤其是与复旦大学总裁班的企业家们一直保持着密切的联系。一些做实业的企业家亲口告诉笔者,他们关闭了自己的工厂,把资金拿去买楼。尽管楼市已经充满了泡沫——他们自己也承认这一点——但一年炒楼挣的钱依然超过他们做几年制造业所挣的钱。


悲哀之处莫过于此。


当制造业关闭后融入的资金成为楼市上涨的强大推动力量时,这是何等危险!因为,这意味着踏踏实实做实业的人在减少,投机的人在增多,而任何一个社会的财富创造都不能离开实业,最终都要以实业为基础。



但是,高房价成为摧毁实体经济的主导力量。中国社会科学院学部委员吕政先生撰文指出下述几点:


高房价抬高了工商业成本,削弱了中国经济的竞争力。现阶段我国城镇的房价如同粮食价格一样,属于基础性价格。房价的变化直接影响到一系列商品和服务业的价格。


首先是导致劳动力成本上升。在房价和房租大幅度上升的情况下,企业不得不提高员工工资。如果不提高工资,在实际上劳动力供大于求的情况下,企业却陷入招工难的困境,使我国产业升级没有取得进展,弱化了劳动密集型产业的比较优势,加剧了就业压力。


其次,房价过高提高了商业成本,一方面是零售商业的场租费用上升,另一方面是由于消费的有效需求不足,生意清淡,使商业零售业和服务业的经营陷入困境,这将导致一业畸形发展、百业衰退的局面。有的大城市2012年一年就消失了14万家个体工商户,还有的大城市每月关门歇业的小餐馆达100多家,主要原因是场租费用过高,使小本经营的生意难以维持。因此,高房价也阻碍了商业服务业的健康发展,减少了政府的税源。



从需求的角度来看,高房价加重了以居住为目的购房者的经济压力,套住了两代人的消费能力,削弱了对其他消费品的购买力,压缩了其他产业的市场空间,阻碍了国民经济产业体系的协调发展。由于被房贷所困,人们必然要压缩购买其他消费品的支出。因此,轻工、纺织、服装、家电等日用消费品工业、商业服务业、家用汽车工业等产业的市场,必然受到大多数普通工薪劳动者支付能力不足的限制,难以实现扩大再生产的良性循环。国民经济的一系列产业失去了有效需求的市场支撑还怎样发展?通过扩大国内需求拉动经济增长的政策目标如何实现?


当实体经济逐渐下滑,房价就成了无源之水。


也就是说,推动房价上涨的力量一旦发生质变,转变成推动房价下跌的力量,将导致摧枯拉朽的后果。


荒谬的是,越是实体经济不景气,越需要房地产发挥拉动作用。这也正是2012年以后,政府对房地产调控的说法越来越弱化的原因之一。



我们来看一下相关数据。


在出口、消费和投资这三驾马车中,2013年,中国对外贸易没有出现明显的好转,主要原因是全球经济表现仍然较为低迷,外部需求相应受到了严重的抑制。而中国对外贸易略有好转,主要得益于与中国香港、台湾地区等进出口贸易的较快增长——这也是中国的外贸数据受到外界质疑的原因之一,他们认为这里面有虚假贸易的因素。


2013年10月,上海公安局破获了一个骗取出口退税的大案:一家名不见经传、不足百人的小企业,平均年出口金额居然达到18亿元,逼平一线服装品牌。犯罪嫌疑人将羊毛纱线虚报为羊绒纱线,并高报价格,用从内蒙古、河北、辽宁等地大肆虚开的增值税发票出口至境外。货物运抵境外后,再由他们控制的“空壳”公司将同批货物虚报品名为“棉纱线”,以约每公斤16元人民币的价格买入境内,重新包装后再做循环出口。羊毛纱线变羊绒纱线,再变成“棉纱线”进口,就这样的“空转”往返,4年左右的时间里,他们累计出口金额近70亿元人民币,骗取出口退税款8亿余元。


一家不足百人的企业,4年出口70亿元,骗取出口退税8亿元——这仅仅是一个个案吗?



在实体经济下滑、经济形势越来越困难、各种成本越来越高的情况下,可以想象的是,中国出口企业的竞争压力会越来越大。加之与日本关系的恶化,导致中日双边贸易额在2013年前三季度为2290.8亿美元,下降了7.9%,这种状况将随着中日关系的恶化而进一步恶化。


那么,消费情况又怎样呢?


2013年1~9月,社会消费品零售总额为168 817亿元,名义同比增长12.9%,增幅同比放缓1.2个百分点,扣除价格因素后实际增长11.3%,同比放缓0.3个百分点。最终消费支出对GDP增长的贡献率为45.9%,较2012年同期减少9.1个百分点。而在这些消费当中,有一些是被迫的消费。


比如,环保消费。在当下资源环境压力日益增强、雾霾天气危害健康、生活用水遭受污染的环境下,消费者在选择商品的过程中,具有净化空气、过滤PM2.5、清洁水质、节约能耗等功能的产品逐渐被认可并受到追捧,消费占比提高。



还有代表着中国结构性变化的养老健康消费的上升。中国逐渐步入老龄化社会,几亿人的养老问题提上日程,以养生、康复、理疗、家政为主要内容的“银发消费”正在社会以及老年人口聚集区逐渐扩大,养老消费市场需求日益壮大。另外,部分疾病发病年轻化,人们对身体健康的重视程度提高,保健、运动、医疗消费在居民消费支出中所占比例提高。


问题是,这种消费的上升其实也包含着危险的信号:中国到了还债期!还环境污染的债——要花费巨资治理。还养老缺口的债——要花费巨资填充。


这必然抑制中国经济的增长!


由此导致的结果是,房地产继续成为拉动经济增长的主导力量。


中国的经济数据中清晰地体现了这一点:2013年前三季度,全社会固定资产投资增速为20.2%,其中制造业投资增速比2012年同期回落了4.98个百分点,而房地产开发投资增速比2012年同期提高了4.3个百分点,特别是住宅开发投资提高了9个百分点。在社会消费品零售总额增幅低于2012年、对经济增长的贡献度下降较大的情况下,“房地产开发投资在稳定全社会固定资产投资中的作用明显上升”。


下图为中国制造业PMI(采购经理指数)。从2012年4月开始,中国制造业PMI步入新一轮下跌,虽然在新的基建项目和新的信贷投放的刺激之下有所反弹,但疲惫的态势越来越明显。在美联储收紧货币政策以后,回落将慢慢加速。2014年1月已回落到50.5%,跌破50%只是时间问题。


数据来源:国家统计局。


在实体经济衰退的情况下,属于虚拟经济的房地产业对政府的财政收入显得更为重要。


2012年12月30日,央视报道称,万科2012年年报中,为应付未付的土地增值税,计提的土地增值税清算准备金为44.34亿元,但万科下属企业开发的吉林万科城等四个项目,仍存在未及时清算土地增值税的问题。


12月31日,万科在回应央视有关欠缴土地增值税的问题时,披露了一组数据:


2010~2012年,万科三年净利润分别为72.83亿元、96.2亿元和125.5亿元,累计为294.53亿元,而集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元,其中土地增值税144亿元。


从这组数据中我们可以清晰地感受到,政府在房地产开发中所获取的利益之丰厚。这也就意味着,尽可能长久地维持房地产的现状,成为政府所极力追求的目标,以避免由于房地产泡沫突然破灭所带来的巨大影响。这也正是2013年后,中国对房地产调控越来越谨慎的原因。


中国房地产的脆弱和危险之处在于,只要人们对房价持续上涨的预期发生动摇,危机就会立即暴露出来。


从国外成熟模式来看,银行信贷融资在房地产融资中占比很小,大部分开发商主要通过各种基金等融资渠道来获得开发资金。然而,在我国,开发商对银行贷款的依赖度非常高。



这就使得中国房地产有一个非常特殊之处:开发商并没有足够的资金顺利完成房地产开发,必须借助预售等方式实现融资。由于房地产开发的融资机制(依赖于房屋预售)需要不断上涨的房价来配合,也就是说,融资机制是房价上涨的主要原因。这是因为如果房价不上升的话(不需要房价下跌,只要房价不涨),哪个业主愿意预先购买还没有见过的房子?试想,如果房价在开发建设过程中保持不变(而不是现在的持续上升),绝大多数(如果不是全部的话)业主都会持币待购,等到房子建成后再决定购买。这样,中国的绝大多数开发商(如果不是全部的话)都会面临资金周转问题,很多甚至会面临破产的风险。


现在的问题是,如何才能让人们保持对房价只涨不跌的预期?或者说,高泡沫的房价靠什么来维持呢?


这是一个非常重要的问题。


我们更容易看到的则是从根本上动摇房价泡沫基础、导致房价大崩塌的因素。


比如,中国向外移民数量的激增。


我们在上部“现实篇”分析过,房价的走势与人口、财富的流动密切相关,这直接导致了中国房价的阶梯状分布。但是,当房价涨到与发达国家相比非常接近,在生活成本上升、生活质量下降、雾霾等外部影响之下,资源向三、四线城市流动的路线,就会变成向海外的流动——即使部分力量如此,也会对中国的房价产生影响。因为,这不仅意味着原有资源流动意愿和路线的改变,也意味着人们的预期发生了改变。


中国社科院2010年发布的研究报告显示,中国是世界上最大的移民输出国,约有4500万华人散居世界各地,流失的精英居世界首位。海外投资移民的发展带来我国资产和人才的双重流失,不利于我国对不良资产的监管,影响了我国实体经济的发展。



《中国国际移民报告(2012)》蓝皮书显示,在中国,“个人资产超过1亿元人民币的超高净值企业主中,有27%已移民,47%正在考虑移民”。我国海外投资移民的年龄普遍为30~40岁,很多都是社会的中坚力量和各行业的佼佼者与引领者。


中国的投资移民呈现明显的上升趋势。


美国国土安全部的数据显示,EB-5(海外投资移民)项目自2002年开始为外国公民提供美国永久居留权,到2012年批准的申请者数目增加到7641人,而其中80%左右的签证都发给了中国公民。纽约一位地产开发商说,“来自中国的投资移民就像是上帝送来的礼物”。


《中国国际移民报告(2012)》也显示,美国在2010年和2011年向中国人签发的EB-5投资移民签证,分别占其签发总数的41%和75%(增长速度非常之快);截至2011年10月,加拿大联邦投资移民申请积压个案超过2.2万宗,仅中国的就占了75%;根据澳大利亚移民和公民部的报告,中国商务技术移民在2010~2011年所占比重为61.5%。


中国技术移民的快速上升尤其令人痛心。2008~2011年,中国技术移民澳大利亚的人数高达63 797人,年均15949人。2011年,中国人获得澳大利亚技术移民签证的数量比2010年增长了40.92%。


研究结果显示:不断走高的各项生活成本是促使海外技术移民现象产生的重要经济因素。以房价为例,合理的房价与家庭收入之比按世界银行的标准是5:1,按联合国的标准是3:1。现实中,美国是3:1,日本是4:1。发达国家的城市中,澳大利亚悉尼是8.5:1,美国纽约是7.9:1,英国伦敦是6.9:1,日本东京是7.9:1。而中国在2009年,一线城市的房价与家庭收入之比早就远远超过了上述比值。


其他因素也在推动着移民潮。胡润研究院2014年1月公布的调查结果显示,中国64%的富人(财富超过160万美元)要么移民到其他国家,要么正在打算这样做,这一数字高于两年前得出的60%的调查结果。污染和食品安全是移民的第二大原因,仅次于对于安全和财富保障的渴望。


而且,促使移民的因素正在变得越来越明显。各国之间日益扩大的经济差距,增强了国际移民的动机。世界银行的研究报告显示,如果按照人均GDP把国家分组,会发现高收入国家(年人均GDP高于9300美元)与低收入国家(年人均GDP低于750美元)和中等收入国家(年人均GDP介于750美元和9300美元之间)之间的收入差距越来越大。


下表为1975~2000年的全球移民与收入的状况。


数据来源:World Bank。


这将进一步促进全球移民的增加。


美国国家情报委员会也指出,发达国家会日益把移民政策纳入国家发展战略,尤其是高技术人才将成为重点引进对象。一旦经济因老龄化而放缓,中国就可能留不住人,成为移民输出国。


移民人口以中高收入者尤其高收入者为主,他们恰是中国房地产的主流消费人群。中高收入人群移民数量的激增,首先就会减少我国中、高端房地产的需求,从而加速我国房地产供应过剩的局面,促使房价下跌。


也许有人会对这一点提出异议:移民对国内房价能够产生多大的影响?移民问题早就出现,房价不照样在涨吗?


这涉及一个非常重要的问题——资本流向问题。


我们知道,由于人民币升值,中国房价的快速上涨,也吸引了大量资金从海外流入国内。世界银行公布的数据显示,2012年全球海外移民向本国汇款达到5340亿美元,其中中国移民汇往家乡的数额达到660亿美元,仅次于印度(700亿美元),远远高于排名靠后的墨西哥和菲律宾(240亿美元)、尼日利亚(210亿美元)等国。



尽管移民往祖国和家乡的汇款非常可观,但是大批高技术人才单向流入新兴国家和发达国家却必然会对发展中国家构成致命打击。


更重要的是,趋势往往是各方因素综合作用的结果,一旦趋势发生大逆转,相关力量又会加快转向的步伐和力量——此前向母国流动的资金又会通过以前的路线飞速地撤离,从而造成釜底抽薪的恶果。


试想一下,当人民币处于贬值而非升值的阶段,当国内房地产的泡沫累积到在国内买房不如在海外买房的地步,再把国内被雾霾包围的现象与海外优美的环境相比较,资源的流动是否会在这个阶段突然发生方向性改变?


这就是所谓临界点的问题。


当预期改变时,资金的流动方向迅速发生转变,从流入变成流出,而这些此前向国内汇款的人,将成为资金外流的主角和推手。


影响房价的一个根本性因素是预期:如果预期房价上涨,再高的房价也有人愿意接手;如果预期房价下跌,面对再低的价格人们也会选择等待。所以,在2016年开启的这个阶段,将是各种因素集体发生方向性转变的时候。这个时候所引发的房价调整绝不仅仅是调整而已,它所爆发出来的破坏力量很容易引发本币的崩溃性贬值。这是我们需要特别警惕的。


事实上,正是人们的这种担心推动着资金到海外的投资行为。中国民营企业和非国有上市企业的海外并购数量一直稳步增长,到2013年为止共完成交易238笔,金额243亿美元。在本土已大赚特赚的中国投资者正在把投资目标投向海外市场,以期寻找更安全、回报更稳定的资产。他们正撤离中国本土昂贵的房地产市场,并且日益升值的人民币让纽约、旧金山等地的房价看起来不再那么高昂。


内容来源:书问

作者时寒冰
出版上海财经大学出版社
定价59.8元
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