京沪房产就是一张保值的大额存单

2017-03-29作者:财上海, 著编辑:谢爽

中国住房,在全国范围是严重过剩了。若严格按照户籍,中国完全不需要房地产了。现在麻烦的是,热点城市,外地人口导入,缺房;三线以下城市,住房大批闲置,老百姓买房的目的不是居住而是保值。很多人在老家几套住房空置,却在京沪租房,一家占有使用n套。


京沪房子不是商品,是类货币。丰台区大红门的甲牌裤子打七折,隔壁店老板卖乙牌裤子,毫不关心。如果顺义区房子打七折了,一分钟后就会影响朝阳区的楼市销售,三天后就会影响上海的房价,要不了五天就会影响全国楼市。不同品牌裤子之间无可比性,货币有完全的可比性。房子会和文凭一样迅速没落吗?二十年前,文凭比金子还宝贵,大专文凭等于如下内容——干部编制、国家单位、城镇户口,有医保,分房子,确保干部退休。1998年为了拉内需,放开招生,文凭注水,人手一张,接近废纸了。现在房子贵到天上了,会不会某一刻为拉内需,放开建、低价卖?京沪不可能,其他地方就呵呵了。所以,京沪房产是最接近货币的东西,说白了京沪房产证就是一张保值的大额存单。



我花了十年时间思考,有没有哪种商品,既有使用价值,又有投资价值,且可以快速变现?除了房产,真找不到第二个了。京沪漂亮公寓就是一种强势货币。存人民币不如存京沪公寓。这是铁一般的事实,无须讨论。


货币的本质是硬通货,最好不贬值。京沪内环线房产证的信誉,远远超过人民币购买力的信誉。所以,在我们这里,最硬的硬通货就是京沪市区房产证,比啥都好使。你去娶老婆,抬一麻袋人民币,那是乡下人,像我们城里人,只要带一张薄薄的房产证,丈母娘立马给你上茶,姑娘晚上给你炒两个菜。信不?


前几年贷款买房的人,因为货币贬值,工资翻番,利息人为压低,所以感觉很幸福。但是,你的工作效率没有提高,你的钱哪里来的?这个钱是那些手里还有30万~50万元存款的人贡献给你的。因为,那些人的存款急剧贬值了。原来30万元一套房,现在要100万元了,他手里的存款不值钱了。所以,中国什么东西能够保值?京沪住房。哪怕是猪圈,挂个门牌号,就是金子堆成的皇宫。其他都是浮云。现在的人聪明了,有个5000万,1个亿,不会存在银行了,直接存房子,这玩意儿,保值,还有面子。你要是把1个亿买金子堆在家里,也犯恶心,放在银行,天天贬值。你手里的钞票天天在毛,吃穿住,去看看菜场、售楼处、商场衣服的价格,你就知道了。所以,有钱就买京沪房,啥也别考虑。不要指望哪个爷爷来保卫币值了,指望自己吧。屌丝穷三代,只因买房晚。



现在,农民也在投资中西部县城房地产了,这个不怪他们,票子毛得快。县城的三室二厅,月租金也就是500元~600元,还没几个人要租。


房价涨幅和货币总量M2的增幅是完全一样的,M2年增幅是12%~20%,远远高于2%~3%的存款利息。政府通过大搞基建,导致天量的货币流入到部分贪官、大小老板、包工头和农民工手里。这些人除了买房,其他毫无出路。面对产能过剩,根本不可能去搞产业升级和技术研发。保值的唯一手段就是买房,有钱就买。这几年,楼市调控,重拳打击投资,方向错误。现在买房的目的是保值,不是赚钱。乱印货币,吃住价格飞涨,逼得老百姓“放弃货币,买进实物”。你就算征100%的差价税,还是有人买房子,因为票子毛了。现金放在手里,对应吃住价格,天天缩水。谁受得了?


上海市区一套两室一厅的漂亮公寓,市场价是350万元,月租金是6000元。如果有四套,那么资产价值1400万元,月租金是2.4万元。和存银行不同,房价和租金还在每年增长,日子极其好过。而这些房在2009年,也就约150万元一套,四套也就600万元,对于很多浙江中小企业,是完全负担得起的。所以,这个贫富差距已无法拉平了。


房价暴涨是一种抢劫行为,持有房的人,抢劫了持有现金的人。股票涨跌,豪华轿车涨价,我可以不买,但是房子是吃穿住的必需品,必须买。一北京人,1994年卖了房子到美国淘金。多年来风餐露宿,大雪送外卖,夜半学词语,在贫民区被抢七次被打三次,辛苦节俭两鬓苍苍,终攒下100万美金(人民币620万元),打算回国养老享受荣华富贵。一回国,发现当年卖掉的房子现中介挂牌690万元,刹那间崩溃。所以,相信纸币,不如相信中介。



巴菲特算个毛线。按照公开资料统计,你如果是在五年前买房,你的投资回报率是超过巴菲特的。如果是三年前买房,你和巴菲特一样神奇。如果你刚刚买房,三年后,你就是巴菲特。中国绝大部分超过40岁的农民工,增产增值率是超过巴菲特的。你可以回家算一算。


房子已经成为古董了,越捂越赚钱。2000年,上海世博地区的上钢街道(内环附近,繁华地段),一室户也就4.5万元一套,求你买,现在已近百万了。人类历史上哪有这种搞法?


在上海,因为还房贷而破产的闻所未闻。因为没有房贷而人生绝望的,大街小巷到处都是。房价400万元,自己出100万元,其他贷款,三年后失业,还不起了。别怕,那时候上海房子至少值700万元,你还狂赚了300万元,去掉成本,250万元轻松到手。吃着火锅唱着歌,回成都搞个联排别墅,成为人生大赢家,凯旋故里!


如果上海房子不涨价,那是毫无投资价值的。但是,我看准了它的增值趋势,而且政府无力改变,除非政府愿意看到银行面对大量的赖账者,法院的欠贷诉讼成N倍增长,不断爆出房产商和公务员的勾结,公务员工资发一半,基建基本停止,售楼小姐被愤怒的小市民按在地上揍。


有人问,京沪千万豪宅谁接盘?真土鳖。还有人嫌房子大的?房子是保存财富的最佳方式,比金子还管用。你有了豪宅,你会希望儿子也有一套,儿子有了,小三也要有,大老婆住在大别墅,还希望有一套租出去收租金。你开动脑筋想想看,需求简直是无休无止,就是没钱。



房价涨幅肯定超过印钞速度,过程不解释了(鸡蛋青菜涨价了,你不可能囤积吧),但人们会囤积房子,全社会货币会集中流向房地产,一举冲高,躺着数钱。现在很少有人单纯卖房,一般是卖小换大。你把房子卖了,拿着钱干什么?毫无用处啊。所以,二手房卖后的资金会再加点儿钱去买大房子。全社会疯狂了。现在房地产成了单向买入市场,没有人抛售,只有卖小买大,全社会都在囤积房子,缩减投资和消费。在上海,我只见过为了买房缩小企业投资的,从无卖住房去扩大企业规模或者创业的。大家单向买入的原因:一是学习权贵,房嫂房爷;二是央行印钞无休止,大家都不怕。要完一起完,谁怕谁。


现在有钱人的难题是票子在毛。想想十年前,搞来200万元是多么艰难啊,若是持有现金至今,那是白辛苦了。所以,必须有个保值手段,而且很省心。除了房子,还有啥办法?如果市场上所有人都这么操作,房价暴涨无疑了。我和很多老板谈过,京沪房价会崩盘吗?他们就一句话,现在钞票毛得这么厉害,我卖房后拿着好几千万,我心里发慌啊。还不如不卖,留给子孙。


为什么没有人单纯卖房子?因为你拿着卖房的300万元毫无用处。投资,这是你会玩的项目吗?股票,亏得还不够吗?留学就医,40万元足够了,无须卖房子,最多大换小。因为卖房就是吃亏,所以这个市场疯狂了。不买房的人,只有一个原因:买不起。如果一个有志青年,连续十年,保持年薪30万元,那是非常非常困难的,要付出常人难以想象的艰苦努力。但是,如果你买了一套上海北京的漂亮公寓,年入30万元,就非常非常简单了。上海房产的租售比是1.5%,这是零花钱,房价年涨幅是15%~25%。假设你有20套中环线内的杂七杂八的各类房子,一年租金收入是100万~150万元。看上去,20套房子也很不起眼,但是这个收入是纯收入,还不要上班的地铁费。只要不去黄赌毒,你的小日子还不错啦。



如果有几套房子,每年的增值就是一两百万以上,这是富人一年无法花完的,新增资本继续利滚利,贫富差距逐年急剧拉大,直到你绝望。我永远不会卖掉京沪房子的,租金足够我去全世界穷游了。我从1999年第一套潍坊新村的房产看到了规律:9.5万元涨到现在的近250万元,年租金4万元。我的天啊,这么好的收益,比开个创业板上市还幸福,为啥要卖掉呢?再说了,卖掉之后,你拿现金干吗,去卖蛋糕?我会永远持有,直到捐给国家。


京沪楼市不应该成为决斗的战场。很多人是京沪永远涨的受益者,但这种受益的残酷性,超过了公平的底线。内环线一个10%的涨停板,就把你家三代积蓄一扫而光;你在外环线售楼处稍微犹豫几天,出来就坠入社会下一个阶层了。必需品不应成为豪赌的筹码。上海放人进来,不能只是为了让他们捉对决战,如果是这样,还不如不放人进来。


现在经济博弈双方的对抗,已经到了紧绷的白热化状态。进攻方是M2持续投放,防守方是不断买房对冲,自卫对抗。你印得猛,我就买得欢。宁失千金,寸土不让,死磕到底。双方攻防战,你灌水,我垒墙,把房价越抬越高。结果把周围农民全部淹河里去了,伤及无辜。其实,没人认为京沪的地价能值3万元单价,没人认为京沪的房价能够值6万元单价,没人认为京沪房价超巴黎是合理的。大家只不过是在赌M2。M2退出,售楼小姐立即满地打滚,购房者假装怒气冲天,要求退房。赌输了,就耍赖,是我们的常态。就好像理财产品必须刚性兑付,才不管什么合同契约呢!


放眼世界,如果你家里有60万~100万元人民币(10万~20万美元)存款,那应该是很幸福的人。但在中国,特别是在京沪,这群人是最悲惨的,因为这些人的存款天天在贬值。按照房价一年上涨10%来算,你每天的存款就损失200~400元的购买力,你上班一天才赚多少?中产不垮,没天理了。房价是纸币计量的,纸币是没有道德的。纸币无底线,买入房产,绝不会错。北上广深接近中国经济的半壁江山。但这里的人都不愿意持有现金,更喜欢当地房子,只不过买不起或被限购,才被迫持有现金。当一个经济体中,人们最喜爱的东西,不是当地货币,而是其他等价物,那这个货币的命运会如何?


内容来源:书问

作者财上海
出版中国友谊出版公司
定价42元
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