北京住宅市场现状、存在的问题及其原因

2017-07-26作者:季雪 著编辑:茹鑫

住房制度改革发展至今,我国基本构建了市场经济条件下的住房供应体系。并初步形成由“廉租房、经济适用房、政策性租赁房、住房公积金”共同组成的住房保障框架。但必须正视的事实是,我国住房市场现状与中央政府当初的设计思路有较大差距。大部分中低收入群体并未享受到廉租房、经济适用房等保障性住房。


根据官方统计信息披露,其一,全国具有租住廉租房资格的、人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。而我国目前各城市廉租房覆盖面极小。


其二,在中央政府建立“以经济适用住房为主的住房供应体系”思路下,各城市面向中低收入群体的经济适用房,开发建设量都在持续下降;2008年4月新推出的限价房政策,也面临着与经济适用房政策类似的操作层面问题。


其三,根据世界银行2006年11月《中国经济季报》数据,我国住房公积金利用率低下,仅有45%用于发放住房贷款,17%的缴费者获得了公积金贷款。如在北京地区,由于银行对开发商不断收紧“银根”,作为银行优良资产的商业住房按揭业务,便成为银行给开发商发放贷款的附加条件。这已是房地产行业内的潜规则,因此2007年资料显示,有62%的在售楼盘拒绝公积金贷款。


城镇中低收入群体所占比重很大,住房保障不足把他们推向适合高收入家庭的商品房市场,大量居住需求加之投机需求必然催生高房价。根据世联地产监测数据显示,2006年全国商品房价格较2005年上涨7.1%。在北京、深圳、广州等一线城市中,北京同比涨幅最大,达到29.8%;深圳和广州房价涨幅也位居全国前列,分别同比上涨了28.5%和15.7%。三地房价上涨速度相当于全国平均水平的2~4倍。



2007年1—10月,全国70个大中城市房屋销售价格分别同比上涨5.6%,5.3%,5.9%,5.4%,6.4%,7.1%,7.5%,8.2%,8.9%,9.5%;2007年6月北京普通住宅开盘价环比上涨20.4%;2007年上半年广州市房价上涨25.8%,深圳房价上涨42.1%;重庆市国土房管局监测数据统计,2007年6月17—25日,9天时间主城区商品住房均价上涨了7.6%;由于北京、上海、广州、深圳、重庆等城市房价上涨的联动与示范效应,宁波、乌鲁木齐、宜昌、北海、温州、蚌埠、湛江等二、三线城市也出现了房价的快速上涨。尤其是在近期,房价快速上涨问题非常突出,中低收入家庭购房能力逐年下降,我国城镇买不起住房的人越来越多,社会各界的质疑之声不断。问题的根源究竟在哪里呢?课题组从这个问题着手,对目前北京的房地产市场进行了调查研究,从中发现了一些与本课题相关并值得探讨和进一步深入研究的问题。


廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准,且住房困难的家庭提供的社会保障性质住房。这种政策性低租金住房,适用于最低生活保障家庭的住房困难户,按政策其租住资格审批严格。


廉租房的住房补贴及建设资金由市、区县财政按一定比例共同承担,主要通过以下方式筹集:


(1)市、区县财政拨付的专项资金;


(2)住房公积金的增值部分;


(3)直管公房售房款中提取一定比例;


(4)将廉租住房纳入社会保障体系,从社会福利奖券的筹集款中适当提取一定比例,专项用于廉租住房;


(5)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。



廉租房来源如下:


(1)廉租对象承租的现公有住房;


(2)政府出资收购用于廉租的住房;


(3)政府发放租金补贴由廉租对象承租的住房;


(4)市和各区、县所属的国有房地产开发公司按年竣工面积一定比例提供的住房;


(5)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。


申请廉租房程序是:申请—审核—公告—登记—轮候。


廉租房目前的主要问题是覆盖面小,还有一些城市至今没有实施廉租房制度。


就北京情况看,2005年常住人口为1538万人(具有北京市户籍的人口1180.7万人,常住外来人口357.3万人),共有家庭户524.9万户,扣除集体户人口115.2万人,城镇家庭户为484.3万户。在2001年廉租房政策启动时,北京城近郊八区可纳入廉租的家庭仅为1.0938万户,其中最低收入家庭1.0047万户,优抚家庭891户。后北京廉租房租住资格放宽,截至2006年5月,共有1.5万户家庭享受到了廉租房。享受到廉租房的户数为北京家庭户的0.28%,现在至少还有7万多户低保和优抚家庭需要解决住房问题。


就全国而言,根据中华人民共和国住房和城乡建设部(原中华人民共和国建设部,以下简称建设部)的统计数据显示,截至2006年年底,全国657个城市中,有512个城市建立了廉租房制度,占城市总数的77.9%;累计已有54.7万户低收入家庭住进廉租房。


由此得出这样的结论:第一,每个建立了廉租房制度的城市,平均仅解决或改善了1068户低收入家庭的住房问题;第二,尚有145个城市没有实施廉租房制度。这说明我国城市廉租房供应量小、覆盖面窄。


这种局面的形成原因是多方面的,如相当数量的城市政府对廉租房制度态度不积极,建设廉租房资金来源短缺,收购房源困难,廉租房建设进展缓慢,廉租房供需关系严重失衡;廉租房申请、审批、退出机制等相关制度不完善,缺乏信誉体系支撑,普遍存在退出难问题;物业管理及后期监管不到位等。


内容来源:书问

作者季雪
出版清华大学出版社
定价14.8元
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